Face à la pression fiscale, les Français cherchent des solutions efficaces pour réduire leur impôt. Deux dispositifs reviennent souvent : la nue-propriété immobilière et le Girardin industriel. Bien que la nue-propriété ait longtemps attiré les investisseurs, le Girardin séduit aujourd’hui de plus en plus de contribuables fortunés. Pourquoi ce succès ? Décryptage.
💡 Rappel : qu’est-ce que la nue-propriété immobilière ?
La nue-propriété consiste à acheter un bien immobilier en dissociant l’usufruit et la propriété. L’investisseur acquiert uniquement la nue-propriété, tandis qu’un tiers (souvent un bailleur institutionnel) détient l’usufruit temporaire, généralement pour une durée de 15 à 20 ans.
Pendant cette période, l’usufruitier perçoit les loyers et gère le bien. À la fin, l’investisseur récupère la pleine propriété, sans frais supplémentaires.
✅ Avantages de la nue-propriété
- Achat du bien à prix réduit (décote de 30 % à 50 % selon la durée).
- Pas d’impôt sur les revenus fonciers pendant la période d’usufruit.
- Pas de charges de gestion ni de vacance locative.
- Aucune imposition supplémentaire sur l’IFI, car la valeur de la nue-propriété n’est pas prise en compte.
⚠️ Inconvénients
- Aucun revenu immédiat.
- Immobilisation longue (jusqu’à 20 ans).
- Sensibilité du marché immobilier à long terme.
⚙️ Qu’est-ce que le Girardin industriel ?
Le Girardin industriel permet de financer des équipements industriels pour des entreprises situées en outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Saint Martin, La Réunion, etc.). En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt supérieure à son apport.
Le montage est dit « one shot » : la réduction est appliquée dès l’année suivant l’investissement, sans attendre.
✅ Avantages du Girardin industriel
- Réduction d’impôt immédiate et élevée (jusqu’à 123,46 % de l’apport avec Industrial Invest).
- Aucun revenu imposable ultérieur.
- Soutien direct à l’économie des DOM-TOM.
- Aucun actif à gérer ni charges locatives.
⚠️ Inconvénients
- Capital définitivement perdu (le matériel financé est cédé localement).
- Risque fiscal si le montage n’est pas conforme.
- Nécessité de choisir un opérateur sérieux et expérimenté.
📊 Pourquoi le Girardin séduit davantage ?
💰 Réduction d’impôt plus rapide et plus forte
Avec la nue-propriété, l’avantage fiscal réside essentiellement dans la décote à l’achat et l’absence de revenus immédiats. L’économie réelle se mesure surtout à long terme, après revente ou reprise de l’usufruit.
Le Girardin, lui, offre un effet immédiat. L’investisseur récupère l’avantage fiscal en septembre de l’année suivante, sans attendre 15 ou 20 ans.
🗓️ Une solution « one shot » adaptée aux hauts revenus
Les contribuables fortement imposés (au-delà de 3.000 € d’impôt sur le revenu) recherchent des solutions efficaces pour réduire rapidement leur fiscalité. Le Girardin répond parfaitement à ce besoin, notamment en fin d’année fiscale pour optimiser sa déclaration.
🌴 Soutien concret à l’économie locale
Investir en Girardin, c’est aussi participer activement au développement économique de la Guadeloupe, de la Guyane, de Saint Martin, de la Martinique, ou de la Réunion. Cet argument séduit de plus en plus d’investisseurs sensibles aux projets à impact.
⚡ Moins de contraintes et pas d’engagement immobilier long terme
Avec la nue-propriété, l’investisseur doit accepter une longue période d’indisponibilité et miser sur l’évolution du marché immobilier. Il doit aussi anticiper les conditions de reprise de l’usufruit.
Le Girardin, au contraire, se termine en une seule opération. Pas de bien immobilier à gérer, pas de marché à surveiller, pas d’aléas locatifs.
| Critère | Nue-propriété | Girardin industriel |
|---|---|---|
| Horizon | Long terme (15-20 ans) | Court terme (1 an) |
| Objectif principal | Constitution d’un patrimoine immobilier | Réduction immédiate d’impôt |
| Revenus futurs | Oui, à terme (loyers ou revente) | Non |
| Risque patrimonial | Marché immobilier | Risque fiscal |
| Mobilisation de capital | Important | Modéré |
💬 Peut-on combiner Girardin industriel et nue-propriété ?
Oui, certains investisseurs choisissent de cumuler les dispositifs. Par exemple, utiliser le Girardin pour une réduction immédiate d’impôt, tout en construisant un patrimoine à long terme avec la nue-propriété. Attention toutefois aux plafonds des niches fiscales (18 000 € / 44% = 40.909 € pour le Girardin Industriel).
⚖️ Conclusion
👉 La nue-propriété immobilière reste un excellent outil pour ceux qui souhaitent préparer leur retraite et se constituer un patrimoine immobilier à long terme.
👉 Le Girardin industriel, lui, est un véritable outil « coup de poing » pour réduire son impôt dès septembre de l’année suivante, sans gestion future.
C’est cette rapidité et cette efficacité qui expliquent pourquoi, en 2025, le Girardin séduit davantage de contribuables fortunés que la nue-propriété.
En cas de doute, faites-vous accompagner par un expert pour analyser votre profil fiscal et vos objectifs patrimoniaux. Vous pourrez ainsi combiner intelligemment ces solutions pour optimiser votre fiscalité et diversifier vos investissements.
💬 FAQ rapide
👉 Le Girardin est-il risqué ?
Oui, mais le risque est contrôlé si vous passez par un opérateur reconnu.
👉 Puis-je cumuler Girardin et nue-propriété ?
Oui, dans la limite des plafonds fiscaux.
👉 Le Girardin impacte-t-il l’IFI ?
Non, car il ne crée pas de patrimoine immobilier imposable.
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